Q&A よくあるご質問

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購入に関するQ&A

外国人でもマレーシアの不動産を購入することはできますか?

外国人でも、個人や法人の名義でマレーシアの不動産を購入することが可能です。
コンドミニアムだけで無く、土地や戸建も購入できることが他の国との大きな違いです。

ビザが無くても不動産を購入することができるのでしょうか?
マレーシアの場合は、ビザを持っていなくても不動産を購入することができます。
MM2Hなどのビザを持っていると、条件や融資で有利な面がありますが、不動産の取得自体はビザの有無によって左右されません。
外国人がマレーシアの不動産を購入する際の制限を教えてください。
外国人の不動産取得には2つの制限があります。
一つ目はステートコンセントと呼ばれる州政府の承認が必要な点です。
購入する不動産が所在する州政府にステートコンセントを提出することで、外国人でも不動産を取得することが可能です。 ただし、数十件の不動産を購入するなど特殊なケースではステートコンセントが下りない場合もあります。 現在は10戸程度の不動産購入の場合は問題なく下りているようです。 二つ目の制限は価格制限です。 基本的にマレーシアの不動産を外国人が購入する場合はRM50万以上の不動産を購入する必要があります。 州によってはMM2Hビザを持っているとこの最低価格が下がる場合もあります。 また近年、最低価格の値上げが検討されており、ペナン島ではすでにRM100万以上に値上げされました。
購入の流れについて教えてください。
物件決定
手付け金支払い(ブッキングフィー支払い)
ブッキング
売買契約書にサイン(SPA契約書)
頭金の支払い
購入したい物件が決まった段階で、手付け金(ブッキングフィー)を支払い、ブッキングをおこないます。
その後、2週間から1ヶ月程度の間に、売買契約書(SPA)にサインを行い、頭金(10%)を支払います。
残りの中間金の支払いは、工事の進捗に応じて、段階的に支払ってゆくことになります。
中古の場合は、州政府の承認が下りた段階で、一括で残金を決済することになります。
ブッキングとはなんですか?
ブッキングとは購入申し込み手続きのことです。
ブッキングフィーと呼ばれる手付け金を支払うことで、物件を正式に押さえることが可能になります。
マレーシアの場合、口頭で物件を押さえることにはあまり意味がありません。
正式にブッキングフィーを支払い、購入希望者情報を登録して初めて正式に物件を押さえることが可能になります。 口頭で申し込みを伝えていても、ブッキングフィーの支払いが完了していない場合は、最悪の場合、他の購入希望者に物件を押さえられてしまうこともあります。
そのためブッキングは購入時に非常に重要な手続きとなります。
またブッキングが完了した段階から、融資申請を進めることが可能になります。
ブッキングフィーはいくらですか?
プレビルドの物件はデベロッパーによってブッキングフィーは決められています。
およそRM5,000~RM10,000程度です。
中古の物件の場合は、購入価格の1~2%程度になります。(この場合はアーネストマネーとも呼びます)
もしキャンセルした場合はブッキングフィーは返ってくるのでしょうか?
日本の場合はキャンセルをすると手付け金を放棄することになりますが、マレーシアの場合は返金されることが多いです。 一般的に売買契約の前のキャンセルであれば、デベロッパーが10%程度の手数料を引いた後にブッキングフィーは返金されます。
ブッキングは物件を押さえるために素早く行う必要のある非常に重要な手続きですが、ブッキング前に必ずキャンセルの際の返金を確認するようにしてください。
中古の物件の場合は、売り主との約束によって異なります。
売買契約書のサインは日本で行うことも可能ですか?
基本的にはマレーシア国内で弁護士の立ち会いの下、売買契約書にサインを行う必要があります。
どうしても渡航が難しい場合はご相談ください。
売買契約はいつまでに行う必要がありますか?
デベロッパーによってブッキングから売買契約までの期間が定められています。
たいていはブッキングから2週間から1ヶ月程度で売買契約書にサインを行う必要があります。
売買契約後にキャンセルする場合の違約金はありますか?
マレーシアの不動産の場合、売買契約にサインした後にキャンセルする場合は売買価格の1%の違約金が発生します。
そのため、売買契約にサインする前に、融資の内諾を得るなど、極力キャンセルが発生しないように注意する必要があります。建築が進んでいて中間金を支払っている段階でのキャンセルや、中古取引のキャンセルの場合は、それ以上の違約金になる場合もあります。
売買契約時に頭金はいくら必要ですか?
マレーシアの不動産の購入時には売買契約と同時に10%の頭金を支払う必要があります。
残りの自己資金分は工事の進捗に応じて、中間金として支払っていくことになります。
中古の場合は、契約書に定められた期限までに決済を行うことになります。

融資に関するQ&A

マレーシアの不動産の購入に融資を利用することは可能ですか?
外国人であってもマレーシア国内の金融機関から融資を受けて不動産を購入することが可能です。
融資の申請はいつの段階から行なうことができますか?
物件を決定しブッキングを行なった時点から融資の申請を行なうことが可能です。
通常、ブッキングから売買契約までの時間は長くはありませんので、早めに融資申請を行い、内諾を得ることが重要になります。
ローン特約は可能ですか?
マレーシアの不動産購入の際に、ローン特約を入れることはできません。そのため、売買契約の前に融資の内諾を得られるよう、ブッキングから融資申請までをすばやく行なうことが大切です。
オファーレターとはなんですか?
融資の内諾書のことです。
オファーレターには詳しい金利などの条件が記載されています。
マレーシアの銀行に融資を申請した場合、銀行内で融資の承認が下りると、オファーレターが発行されます。
融資申請に必要な書類はなんですか?
融資申請に最低限必要な書類は下記になります。
・パスポートのコピー
・直近3ヶ月の給与証明
・その給料の入金が確認できる通帳等の写し
・源泉徴収表または確定申告書
・その他金融資産の証明書類
それ以外にも金融機関によっては納税証明などが必要になる場合もあります。
融資の年数は最長でどのくらいまで可能ですか?
銀行によって異なりますが、現状での最長の期間は70年から建築期間と年齢を引いた年数になります。
コンドミニアムの建築期間は3年、戸建ての建築期間は2年として計算します。
例えば40歳の人がプレビルドのコンドミニアムを購入した場合は、70-3-40=32年となります。
また若い方で計算上は35年以上になったとしても、最長の融資期間は35年となります。
融資割合は何%まで可能ですか?

こちらも銀行によって異なりますが、現状での最大は85%になります。
また、銀行の評価額よりも物件の売買価格が割高な場合は、最大の融資割合はそれより低くなります。
最大の融資割合を確認することで、銀行の物件に対する評価を判断することが可能です。

現在、外国人に対する融資引き締め政策により、最大で70%となります。

但し、諸条件によりもう少し上がる場合があります。

 

ロックインピリオドとはなんですか?
融資の全額を返済することが禁止されている期間のことです。
物件の売却や他行への借り換え、繰り上げ返済などによって、この期間内に融資をすべて返済してしまうと、定められた違約金が発生してしまいます。
融資の際には、必ずロックインピリオドの期間とペナルティの額を確認するようにしてください。
金利は変動金利ですか?
マレーシアの場合は基本的には変動金利になります。
一部のローカルの金融機関では3年などの短期の固定金利を提供している場合もありますが、金利が高いためお勧めしません。 長期の固定金利はマレーシア国内ではありません。
変動金利はBLR(Base Lending Rate)と呼ばれる基準金利を元に計算されます。
そのときの経済情勢に応じて、各銀行はBRLに対して金利のディスカウントやプレミアをつけています。
2012年7月の時点ではBLRは6.6%です。
この基準金利に対して現在は、2.2~2.4%ほどの金利の割引が付いています。
そのため実際に借り入れる金利は4.4%~4.2%程度になります。
この割引幅は融資期間中は一定ですが、BLR自体は時勢に応じて変動します。
金利の変動はどのようにすればわかりますか?
すでに融資を受けている場合は、金利に変動があった際には銀行から通知が届きます。
または、BLRの変化をマレーシアのニュースなどで調べる方法もあります。
マレーシアの中央銀行によって決められるOPRに注目してください。
基準金利のBLRはOPR(Overnight Policy Rate)を元に計算されます。
OPRは奇数月に開催される中央銀行(バンクネガラ)の金融政策決定会合によって決められます。
そのためOPRが変化するとBLRも合わせて変化し、借り入れの金利も変わります。
エマージングマーケットへの投資は日本国内以上に金融情勢が変動する可能性がありますので、よく注意をしておく必要があります。
融資契約にサインすることは国内でも可能ですか?
基本的にはマレーシア国内において、銀行指定の弁護士の立ち会いの下、融資契約書にサインを行うことになります。
どうしても渡航のご都合が付かない場合は、ご相談ください。