シンガポール中心地まで、わずか30分。「ヌサジャヤ」で、この先の人生を楽しみませんか?

海外移住を見据えた不動産投資なら、なぜ今ヌサジャヤなの?

ヌサジャヤは、マレーシア南端にあるジョホール州の新しい街。
今、マレーシアでは「イスカンダル計画」という大規模な国家プロジェクトが進んでいます。
2020年の先進国入りを目指して、マレーシア初の経済特区が設けられ、
ヌサジャヤはその最重要地区として計画都市の開発が進められています。

『イスカンダル計画』は、香港と深センをモデルにした都市開発計画

シンガポールとヌサジャヤは橋を隔てて隣り合う地域ですが、 同じような立地条件で大きな変化を遂げた地域があります。
香港と深センです。中国の経済特区に指定されるまでは大きな経済格差があった地域です。 それが近年では深センにも高級マンションが立ち並び、香港からの移住者も増え、不動産価格が20倍以上になった地域も珍しくありません。
中には香港の郊外よりも深センの中心地の不動産のほうが高くなっている地域すらあります。 そのモデルをより大きな規模で行おうと、マレーシア政府と シンガポール政府が協力関係を結び、首都クアラルンプールに次ぐ 大都市のジョホール州で、今まさに計画が進行しています。
金融機関関係者からは「ヌサジャヤの不動産価格は将来的には クアラルンプールを越える」という意見もでてきています。

世界が認めた計画都市 ヌサジャヤで、変化と可能性に満ちた人生を。

ヌサジャヤは一から設計され、計算された都市計画によって創られる都市になります。 「The World in One City」(一つの街の中に世界を)というコンセプトを掲げ、 世界中の素晴らしいものを集めた新しい都市が誕生しようとしているのです。 職場・住居・政府・娯楽・商業・教育・医療・金融などの施設が集まる、非常に効率的に計算された魅力あふれる計画都市です。

不動産界のアカデミー賞「Prix d’Excellence Awards 2012」のマスタープラン部門で最優秀賞を受賞し、いま世界で最も注目されています。

面積は97km2で、新宿区の約5倍。現在の人口は約10万人で、
2025年には50万人になることが見込まれています。

不動産投資の世界では人口増加率の2倍が不動産価格の上昇の目安と言われています。もしそうであれば、ヌサジャヤの不動産価格が開発前の10倍になってしまう可能性も否定できません。

6つの顔

ローカルのレストランでも300円程度が相場で、屋台のヌードルなどは150円程度から楽しめます。タクシーの初乗りも90円から、住込みのメイドさんも月4万円程度と安いため、年金だけでも十分に生活できるので、それほどお金をかけずに高い生活レベルを維持することも可能です。写真はヌサジャヤ市内のイオンの様子で、日本の食料品も手軽に入手可能です。
※物によっては日本と変わらない、またはそれ以上の価格の場合もあります。
イスカンダル計画初期にジョホール州政府はヌサジャヤに行政庁舎を移転しました。すでに2,500名以上の公務員や官僚、議員、大臣などが新庁舎に勤務しており、2020年には9,000名を超える見込みです。また、シンガポールからの移住を意識しているため、地域内には多数のセキュリティカメラ、警察の派出所があり治安が良いのが特長です。

政府のイスカンダル計画への真剣な姿勢が、「レゴランド」や「プテリハーバー・エンターテイメント(サンリオ・機関車トーマス・ピングー等)」といった大手企業を動かし、すでに複数のテーマパークが誘致されています。2013年10月にはレゴランドウォーターパークが開園し、今後もイスカンダル計画内にはアングリーバードのテーマパークや海洋公園など数多くの娯楽施設が集まってきます。シンガポールの娯楽と合わせるとこの地域は東南アジアのフロリダのような地域になってゆくといわれています。

ヌサジャヤには「エデュシティ」と呼ばれる学術都市があり、ニューカッスル大学やサウザンプトン大学など、海外の有名大学8校が集まっています。かつてシンガポールは、世界中の有名な教授や学生を集め、国内の教育水準と国際競争力を高めましたが、それと同等以上のことをより大きなスケールで行いで行い、世界の教育のハブを目指しています。またもちろん大学以外の教育機関も進出してきています。キャサリン英国王妃の出身でもある有名ボーディングスクールのマルボロカレッジも世界初の海外校をヌサジャヤに開校しシンガポールを中心とする多くの地域から学生が集まっています。
シンガポールの高齢化に対応するべく、コロンビア・アジアホスピタル、グレンイーグルス病院を初めとする医療・介護・福祉施設が充実。さらにウェルネスタウンシップの開発も推進されており、健康なライフスタイルを支える体制が整っています。
マレーシアは、日本と比べても圧倒的に税率が低く、大切な資産を守ることができます。

移住のタイミングまでは、優良な不動産資産として運用可能です。

シンガポールの居住費の高騰や、企業の住宅手当の縮小により、現地駐在員だけでなくシンガポールの駐在員がヌサジャヤに住居を求めるケースが増加しています。 少ない予算でも広くて快適な家に住みたいという人に向けて物件を貸し出すことで、有用な不動産資産としての運用が見込めます。マレーシアに住居を構えながら30分から1時間程度でシンガポールの職場に通勤できるという点が、ヌサジャヤの大きな特徴です。 不動産投資としては売却時も賃貸時もシンガポールからの大きな実需にも支えられているといえます。
※物件購入にあたっては、HSBCなどの現地大手金融機関から、
およそ70%の融資を受けることも可能です。

不動産投資面の3つのポイント

取り扱い物件のご紹介(一部)

イスカンダル・レジデンスはヌサジャヤのメディニ地区の中心にそびえ立つ2棟のコンドミニアムです。 特徴は640戸の優美で精巧なデザイン・スイートで、633sqftから1,765sqftに及ぶ実用的な間取りは、いずれも空間を最大限に活用しています。 この高級でエレガントな住まいが誇るのは数多くのリゾートスタイルの設備で、豪華なロビー、スカイプール、屋上庭園、35mと50mのインフィニティプール、ジャグジー、風景式庭園、ジム、多目的ホール、バーベキューエリア、そして自然に囲まれている環境です。 すべてのユニットは、家庭の必需品であるエアコン、給湯器、組込式キッチンそして収納が備え付けられ、この上ない快適さと豪華さを提供します。

物件名イスカンダル レジデンス メディニ
完成予定2017年第2四半期
販売開始予定2013年9月1日
販売価格帯()内の円建て価格はあくまで想定価格です。
*1リンギット=31円で計算(8/9/2013)

約RM55万~(約1705万円~)
設備スカイプール / スカイデッキ / スカッシュコート / コンシェルジュ / 多目的室 / 郵便室 /
運転手室 / 警備室 / 託児室 / ジム / BBQデッキ / 礼拝室 / 更衣室 / バトミントンコート /
ミニショップなどの小売店

その他の設備
全寝室、リビング、ダイニングに空調設備。
フード、コンロ、電子レンジが備え付けられたキッチン。
リビングとダイニングはセラミックタイル(60*60)cmのフローリング。
すべての寝室に加工木材。
すべてのバスルームにはフィット衛生陶器。
すべてのバスルームに給湯。
高速ブロードバンド光ファイバケーブルとUNIFI準備。

※上記の販売価格帯は、あくまでも円建ての想定価格です。

40代 女性
A.O様

国内で行っていたアパート投資が、これ以上融資が付けられなくなり、もう不動産投資は難しいと思っていたのですが、あんな裏技があったのですね。まさかマレーシアの不動産投資で、行き詰まっている日本の不動産投資を解決できるとは思ってもみませんでした。

将来の建て替えなどの事も考えると、今のタイミングで海外に資産を分散させておいて良かったと思います。 私がヌサジャヤに投資することを決めた一番の理由は、シンガポール人が自宅として購入しているためです。実需が伴わない海外投資は投機的ですので投資しようとは思いませんでしたが、自宅として購入している厚い層があることがわかり、安心して投資できました。深センの街の変化を目の当たりにしたので、同じような市場の歪みがヌサジャヤにもあることにピンと来ました。

また、30分でシンガポールの中心地まで行けるため、自分が移住しても良いと思えたのが最後の一押しになりました。どこまで投資が上手くいくのかは分かりませんが、最悪の場合でも、この街でこの物件なら自分で住んでも良いと思っています。鍵の引き渡しの際に、変化したヌサジャヤの街をまた見に行くのがとても楽しみです。

40代 女性
M.S様

独身の私は、返済が終われば年金代わりになると思い、区分所有の1Rマンションを購入しました。完済までの間は毎月給料からの持ち出しが多少発生するのですが、老後の年金代わりのつもりで購入したのであまり気にしていませんでした。

今回、知り合いのご紹介でアマンダさんに私の現状をご相談したところ、今自分が投資をしている物件は、返済が終わる頃には築20年を超えるマンションになってしまうことがわかりました。さらに、そこからようやく持ち出し分の資金の回収が始まり、資金が回収できるのは約30年以上先と言うことがわかり愕然としました。それなら投資をせずにその分の資金を積み立てておいた方がましなくらいでした。

すぐに売却も考えて不動産会社に査定をしてもらったのですが、どういうわけか購入価格よりもずいぶんと下がった評価額しかでませんでした。とても購入時での価格では売れず、売却しようにも銀行からの借り入れが残ってしまうため、さらに自己資金が必要になるという事がわかりました。泣きっ面に蜂とはまさにこのことですね。

このままでは、資産価値のあまり残らない区分所有マンションに大切な資金をつぎ込みつづけることになるとわかり、早急に処分または残債を無くしたいと思いました。ただ、自己資金をつぎ込んでまで物件を処分すると、他の投資をする為の資金が無くなってしまうため、先に別の物件に投資をすることを考えました。

今回、マレーシアの不動産のお話を聞いて、同じ区分所有のマンション(コンドミニアム)でも、日本の場合は物件の価格が下がる一方なのに、マレーシアは価格が年々上昇していくことを知りました。また自分の年金の為に購入するなら、家賃の下落を心配するより、家賃の上昇が狙える方が安心だとも思い、マレーシアでの投資を決めました。

はじめはあまりキャッシュフローは入ってきませんが、マレーシアの家賃は毎年5%から10%程度値上がっているようですので、5年10年と持っていればかなりのキャッシュフローが入ってくることが分かりました。購入時は表面利回りで6%、7%と都内のマンションとあまりかわりませんが、やがては表面利回り10%を超えて家賃が入ってくると考えるとワクワクしますね。

更新や、入居者の入れ替わりの度に家賃の値下げを強いられる日本とは、全く様子が異なるため驚いています。 契約の際も、マレー人の弁護士さんのご説明では(なまった英語で?)よく分からなかったのですが、アマンダさんに丁寧に通訳、ご説明いただいたおかげで安心してサインできました。

あまりにも色々な事を質問したので、弁護士さんはちょっと嫌そうでしたが(笑)将来はマレーシアの不動産が値上がった場合、リファイナンスでその資金を利用して、日本の区分所有物件を売却しようと思っております。まだそのやり方がよく分かっておりませんが、その際にはまたよろしくお願いいたします。

資産価値が高く値下がりしないと思って、せっかく購入した日本の物件ですが、戦略を間違えて投資しまったようなのでいつかは損切りをしようと思います。今回の件をよくよく考えると、資産価値が下がらないと言われる都内の区分所有より、インフレや経済成長とともに資産価値が上がるマレーシアの区分所有の方が優れているのではないかと感じました。

先進国と途上国という意味では安定度が異なるかもしれませんが、今の日本の財政状況を考えると途上国のことを言っていられないと思います。現に日本の格付けはすでにマレーシアよりも下になってしまっているので、そういった面からも私は資産運用は日本国内にこだわる必要はないと感じています。

30代 男性
Y.S様

家賃収入もキャッシュフローも多いのですが、 全く不安が無いわけではありません。

家賃の下落や物件価値の下落に対して、 収益を再投資してリノベーションや大規模修繕を行う必要があります。 物件を保持するにはある程度の余剰資金を用意する必要があると感じ、 マレーシアでの不動産の投資を決意いたしました。

私はプレビルドのコンドミニアムを購入したのですが、 国内での収益があるため完成までの金利の支払いは心配ありません。完成時に順調に値上がりしていれば、 リファイナンスを行う予定です。

その値上がりを利用して、 日本の物件のバリューアップや、 繰り上げ返済を考えています。 リノベーションして物件の強みを長期に活かすこともできますし、 もし物件の残債が無くなれば、多少の家賃の値下げや空室も気にならなくなります。

當麻さんに相談するまでは漠然としたイメージしか無かったのですが、 長期的な視点で国内と海外の不動産を組み合わせてゆく 具体的な戦略や手法も教えていただき大変感謝しています。

今後も徐々にマレーシアでの不動産の数を増やして行こうと思っています。

50代 男性
Y.M様

建築時は、新築で10%程度回るため悪くないと思っていました。

後で分かったのですが、その利回りには元々持っていた土地の部分の価格が含まれておらず、土地と建物を合わせた価格でみると利回りは大分低くなってしまうことを知りました。また家賃保証を付けてくれるということで安心していたのですが、更新の際に賃料の見直しをさせられることになり、ショックを受けました。当初予想していた家賃よりも大分低くなってしまったのです。それがあってからは、新しくアパートを建てようとは思わなくなりました。 幸いにもまだまだ私は健康そのものですが、長生きしてローンの残債が無くなってしまうと、また相続税の問題も出てきそうだと感じております。私としては、先祖代々守り抜いてきた土地を手放したくないですし、息子達にも売って欲しくはないと思っています。

かといって土地にアパートを建てるのもあまりよろしくない。ただこのままでは、相続税の増税もあり、将来には多額の納税が発生しそうだということが分かってきました。どうしたものかと思っているときに、當麻さんとお知り合いになりました。 もともとマレーシアはおろか、海外の不動産には全く興味はなかったのですが、彼の話を聞いてみてマレーシアに行ってみることにしました。まだ私が元気なうちに息子達と共に、マレーシアでの不動産を購入しようと思ったのは、もちろん将来の相続税に備えるためです。プライベートな内容のため、ここで詳しくその内容をお書きすることはできませんが、息子達とともに海外の不動産を共同で購入することで、将来の納税資金を準備することができそうです。

そうすることで、将来息子達が相続で争うことも避けられ、土地も手放さなくて済みそうです。息子達にもこれを機会に、海外に興味を持ってもらえると一石二鳥ですね。今回、現地見学の際に初めてマレーシアに行ってみて、マレーシアがとても気に入りました。現地の案内後に連れて行っていただいた中華料理屋が美味しかったことが印象に残っております。

私は、日本を離れて住むことは考えられませんが、マレーシアにはまたちょくちょく遊びに行きたいですね。

弊社のご紹介する物件の特徴

ご紹介している物件はすべて代表や社員が自ら投資を行い実際に購入している物件です。

投資はあくまで自己責任ですが、紹介する側も無責任になんでもかんでもご紹介することはいたしません。 その時点で自分でも自信を持って投資できるプロジェクトに絞ってご紹介しています。

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市場価格より割安な価格で購入するということは、購入時点で
すでに含み益がでていることになり、その分将来の賃貸や
売却の際にも 有利になります。

現地ネットワークや華僑のコネクションを活かし、
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条件でいち早く抑え、お客様と一緒の方向を向きながら、
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株式会社フォーチュンライフ
代表取締役 當麻智(ハオヤン)

○プロフィール
マレーシア不動産投資コンサルタント。一橋大学在学中から始めた不動産賃貸業で経済的自由を達成し、日本とマレーシアを行き来するノマド生活を実践中。 2009年に最年少でMM2Hを取得。一から手探りで海外投資を行った経験を元に、常に投資家の立場で購入や融資のサポートを行っている。 現在日本国内では92室+3店舗、マレーシアでは11戸の不動産に投資中。

マレーシア不動産投資コンサルタントの私たちがお届けします!

株式会社フォーチュンライフ
Amanda Wu(アマンダ ウー)

○プロフィール
香港大学卒。一橋大学大学院修士課程終了。シティバンクジャパンの上場に関わり、その後独立。英語・日本語・広東語・北京語を流暢に話し、香港貿易発展局等で数々の展示会や商談の通訳も勤め、化粧品のオルビスの香港進出を果たした実績を持つ。
華僑ネットワークや言語能力を活かし、投資判断に重要となる現地での一次情報の取得や交渉、調整にあたるのが強み。

株式会社フォーチュンライフについて